امروزه وضعیت مسکن و خرید ملک متأسفانه در کشورمان حال و روز خوب ندارد و از رونق قابل توجهی برخوردار نمی‌باشد. عموم مردم نهایت سعی خود را دارند تا از راه‌های مختلف بتوانند سرپناهی برای خود و خانواده تهیه کنند. متأسفانه افرادی سودجو و فرصت‌طلب سعی دارند از این آب گل‌آلود ماهی گرفته و منفعتی را برای خود کسب کنند. مردم عادی گاه با هزاران مصیبت و پس‌انداز خود مبلغ ناچیزی آماده نموده تا اقدام به پیش خرید یک واحد آپارتمان با متراژ کم نمایند. برخی افراد اقدام به پیش‌فروش واحد آپارتمان‌ها می‌کنند و با خریدار وارد معامله شده و با آنها قرارداد می‌بندند خریدار ناآگاه به خیال اینکه توانسته با پرداخت اندکی وجه و زیر قیمت صاحب خانه شود، در صدد تهیه مابقی وجه می‌شود. اما مدتی بعد متوجه می‌شود که سرش کلاه رفته و اصلا ملک و خانه‌ای در میان نیست. البته در پیش فرش ملک این مسئله طبیعی است زیرا خریدار آپارتمان و خانه‌ای را به چشم نمی‌بیند و صرفاً روی برگ کاغذ قرارداد، صاحب خانه شده است. زمانی که خریدار ملکی را رویت می‌کند و قرارداد خرید آن را امضا می‌کند، اگر نقص یا کمبودی داشته باشد در قرارداد قید می‌شود و مختصات و موقعیت ملک در قرارداد توضیح داده می‌شود اما نمی‌توان در پیش فروش توقع چنین حالتی را داشت زیرا هنوز ملکی موجود نیست تا مختصات و امکاناتی آن در قراردا قید گردد. زمانی که قرارداد ملکی که قابل رویت هست نوشته می‌شود دیگر این مشکلات بوجود نمی‌آید.
همانطور که از مفهوم کلمه پیش خرید معلوم است یعنی ملکی که هنوز موجود نیست البته کلمه پیش خرید در مورد معاملات متعددی می‌تواند مصداق پیدا کند اما عموماً در املاک این امر اتفاق می‌افتد. در پیش فروش بخش عمده ملک ساخته و تکمیل نشده است. در پیش خرید ملک و آپارتمان، خریدار باید دقت کافی داشته و توجه داشته باشد که با چه کسی وارد قراداد و معامله می‌شوند باید دید طرف مقابل خریدار مالک زمین و سند هست یا سازنده ملک می‌باشد. خریدار باید مطمئن شود که فروشنده می‌تواند ملک را واگذار نماید. بسیاری از پرونده‌های دعاوی به دلیل همین ناآگاهی‌ها اتفاق می‌افتد مدارک و مستندات ملک به‌خوبی مورد بررسی قرار نمی‌گیرند. شاید به جرأت بتوان گفت بیشترین دعاوی کیفری ملکی مربوط به پیش خرید و پیش فروش ملک می‌باشد اگر قوانین مربوط به پیش خرید و پیش فروش ملک به‌خوبی و به‌درستی مطالعه شود و همچنین قوانین و مقررات شهرداری و سازمان نظام مهندسی بررسی شود، دیگر در هنگام قرارداد حقوق و وظایف خریدار و فروشنده بخوبی مشخص می‌شود و بعد از قرارداد مشکلی به‌وجود نمی‌آید. امروزه قرارداد پیش خرید آپارتمان موضوع رایج در کلاهبرداری می‌باشد سعی داریم در این مقاله به علل این معضل پرداخته و راهکارهایی جهت پیشگیری از این موضوع ارائه نماییم.
عدم تحویل ملک
با توجه به اوضاع مسکن در کشورمان، پیش خرید مسکن طرفداران زیادی دارد و قانون نیز هیچ مشکلی با این رویه ندارد اما امکان دارد زمان تحویل ملک مشکلات عدیده‌ای بوجود بیاید که می‌تواند به دلایل زیر باشد:
- گاهی اوقات ممکن است خریدار نتواند مابقی وجه باقی‌مانده را در زمان تحویل ملک پرداخت کند. البته طبق قوانین و مقررت ملکی زمانی که فروشنده ملک را به صورت کامل به خریدار تحویل نداده، خریدار نباید وجه را تسویه نماید.
- گاهی اوقات فروشنده به تعهدات خود عمل ننموده و قرارداد ناقص باقی می‌ماند. قانون در این مورد نیز ضوابط و راهکارهایی برای جلوگیری از این مشکل ارائه نموده است.
- برخی از خریداران ملک به دلیل عدم توانایی در پرداخت مابقی وجه درخواست فسخ قرارداد را دارند که این کار مبنای حقوقی ندارد مگر در مواردی که هنگام عقد قرارداد، در متن قرارداد قید شده باشد.
- و علل دیگر که مشکلاتی در عقد این نوع خرید ملک به‌وجود می‌آورد.
معایب و محاسن پیش خرید ملک
محاسن:
۱- با توجه به اینکه در پیش خرید آپارتمان بخش اعظم ملک تکمیل نشده، مسلماً قیمت آن از آپارتمان‌هایی که تکمیل شده و آماده به فروش است کمتر می‌باشد. از طرفی پس از تحویل آپارتمان در صورتی که بازار مسکن مطلوب باشد می‌توان آن را به قیمت بالاتری به فروش رساند.
۲- زمانی که ملکی پیش خرید می‌شود می‌توان کل مبلغ ملک خریداری شده را در دو یا نهایت سه مرحله پرداخت نمود اما زمانی که ملک آماده خریدای می‌شود باید ظرف مدت تقریبی دو ماه همه وجه کامل آپارتمان را پرداخت کرد. در معامله پیش خرید، خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- زمانی که ملکی پیش خرید می‌شود می‌توان اجزا و دکوراسیون داخل آن را تغییر داد.
۴- در پیش خرید آپارتمان صفر تا صد ساخت آپارتمان قابل رویت است و می‌توان به کیفیت مصالح ساختمانی نیز پی برد.
معایب:
۱- این امکان وجود دارد که سازنده آپارتمان در موقع مقرر ملک را تحویل ندهد.
۲- در هنگام رکود بازار مسکن امکان دارد سازنده بی انگیزه شود و پروژه ساخت را متوقف نماید.
۳- برخی اوقات سازندگان سودجو یک آپارتمان را به چندین نفر فروخته و مبالغ هنگفتی دریافت می‌نمایند.
۴-گاهی اوقات سازندگان با سند مادر وام‌های کلان دریافت نموده و از پرداخت آن خودداری می‌نمایند و در صورت پرداخت و عدم تسویه، زمانی که خریدار ملک را تحویل می‌گیرد برعهده او می‌باشد که وام را پرداخت نماید.
۵- اگر سازنده پایان کار را دریافت نکرده و عوارض شهرداری نیز پرداخت نگردیده باشد، این هزینه‌ها برعهده خریدار می‌باشد.
راهنمای پیش خرید آپارتمان
برای اینکه در معامله پیش خرید آپارتمان کلاه سر خریدار نرود شایسته است به برخی اصول و قوانین آگاهی داشته باشد تا مشکلات خرید به حداقل برسد باید:
در وهله اول و به صورت دقیق و حساب شده باید سند ملک مورد نظر به رویت خریدار برسد و از مراجع ذیصلاح مثل سازمان ثبت تائیدیه آن را اخذ نماید. بعد از اینکه مبایعه‌نامه به امضای دو طرف(خریدار و فروشنده) رسید در وهله اول خریدار باید نسبت به انتقال سند اقدام نماید گاهی اوقات پیش آمده که بعد از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها، به علت عدم انتقال سند و بدهی‌های کلان، این آپارتمان‌ها مصادره شده‌اند. تمامی شرکت‌های سازنده باید ترازنامه حسابرسی خود را دریافت کنند این امر نشانگر دقت بدهی شرکتها نسبت به دارای‌هایشان است البته این حالت در شرکت‌های کلاهبردار نسبت دارایی آنها به بدهی‌شان صفر می‌باشد. در پیش خرید، مالک آپارتمان این حق را دارد که درخواست گزارش دقیقی از روند ساخت و پیشرت فیزیکی ساختمان خود داشته باشد. باید در هنگام پیش خرید آپارتمان به این نکته توجه داشته باشیم که تمامی مراحل بایستی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بستن قرارداد و تنظیم قولنامه صرفاً در دفاتر مشاور املاک کفایت نمی‌کند. از طرفی باید توجه داشته باشیم که فروشنده برای درج آگهی پیش فروش خود در جراید و وبسایت‌های مختلف مجوز لازم را از مراجع ذیصلاح اخذ نموده باشد. زیرا در صورت عدم انجام، محکوم به حبس و یا پرداخت چندین برابر وجه دریافتی از خریدار خواهند شد. باید دقت کنیم که ساختمان مورد نظر بیمه‌نامه داشته باشد باید تمامی مفاد بیمه‌نامه به دقت بررسی و مطالعه شود. گاهی اوقات متراژ ملک مورد نظر در زمان تحویل با آنچه که در قرارداد قید شده است مغایرت دارد البته اگر این اختلاف ناچیز و جزئی باشد دو طرف خریدار و فروشنده نمی‌توانند قرارداد را فسخ نموده و یا مبلغی از طرف مقابل دریافت کنند اما اگر این اختلاف قابل توجه باشد خریدار می‌تواند:
۱- قرارداد را فسخ نموده و به‌طور کامل وجه خود را دریافت نماید. البته این وجه باید به نرخ روز باشد و ضرر و زیان به خریدار پرداخت گردد.
۲- خریدار و فروشنده می‌توانند با یکدیگر توافق کرده مبلغ مورد نظر را پرداخت کنند.
۳-اگر همکاری بین دو طرف وجود نداشته باشد خریدار قرارداد را فسخ نکرده و از فروشنده جریمه دریافت نماید.
باید توجه داشت که در صورت کم و زیاد شدن متراز آپارتمان تنها خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
راهنمای تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان همچون سایر قراردادها اطلاعات شخصی خریدار و فروشنده در قسمت‌های مربوطه درج می‌شود. باید به‌بطور واضح مشخص شود که فروشنده دقیقاً چه سمتی دارد. امکان دارد سازنده و یا مالک زمین باشد. در هر دو صورت باید دید آیا فروشنده صلاحیت انتقال ملک را دارد یا خیر؟ مدارک شناسایی فروشنده باید دقیقاً با وی تطبیق داده شود تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود زیرا برخی اوقات انجام این امر مهم به افراد مستقر در بنگاه‌های املاک سپرده می‌شود که خود منشاء بسیاری از مشکلات و کلاهبرداری‌ها می‌باشد. بعد از اینکه مشخصات فروشنده و خریدار به درستی در قسمت‌های مورد نظر درج گردید باید مشخصات و جزئیات واحد مورد معامله، دقیق و با جزئیات کامل در محل مشخص شده درج شود مشخصاتی نظیر متراژ، طبقه، واحد، شماره ملک ثبتی و همچنین ملحقات ملک نظیر اشتراک آب، برق، گاز و تلفن، پارکینگ و انباری نیز باید در قرارداد شفاف و دقیق درج گردد. جزئیات داخل ساختمان مثل تعداد اتاق خواب، کمد دیواری، شیرآلات و آیفون،رادیاتور و…. نیز باید در متن قرارداد قید گردد زیرا هر کدام از این موارد می‌تواند باعث ایجاد مشکلات گردد. بهای تمام شده ملک و نحوه پرداخت آن با جزئیات کامل در متن قرارداد و در قسمت مربوطه قید گردد. حتما باید توجه شود که آیا شخص فروشنده سند رسمی و یا وکالت رسمی از جانب صاحب سند دارد یا خیر؟ اگر این وکالت را نداشته باشد در صورت بروز مشکل صاحب سند اصلی هیچ تعهدی در قبال خریدار ندارد. باید زمان تحویل ملک نیز مشخص باشد. گاهی اوقات فروشنده‌ها برای اینکه مشتری را ترغیب به خرید نمایند زمان تحویل ملک را کوتاه جلوه می‌دهند که البته معمولاً به تعهد زمان تحویل خود عمل نمی‌کنند و خریدار که روی زمان تحویل ملک برای خود برنامه‌ریزی نموده بوده دچار دردسر و ضررمی‌شود بهتر است در این بند برای تأخیر در زمان تحویل ملک مبلغی به عنوان دریافت خسارت مشخص شود تا جبران خسارت خریدار شود (معمولاً مبلغ دیرکرد تحویل به ازای یک ماه اجاره همان ملک می‌تواند باشد). بعد از اینکه تفاهمات مشخص شده انجام شده طرفین قرارداد به دفترخانه رفته و سند به نام خریدار تنظیم و صادر می‌شود. ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان بیان می‌دارد پیش‌خریدار بعد از ایفای تعهدات خود می‌تواند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و درخواست تنظیم سند به نام خود نماید.
مشکل عدم تحویل ملک پیش خرید شده توسط فروشنده و یا سازنده در زمان مقرر شده
همه می‌دانیم که دادخواهی حق مسلم همه افراد جامعه می‌باشد و برای دادخواهی می‌توانند به دادگاه‌های ذیصلاح مراجعه کنند. قراردادهایی که به صورتی شخصی و خصوصی منعقد می‌شود در صورتی که با قوانین جامعه مغایرت نداشته باشد قابل پیگیری می‌باشد. برخی افراد از یک طرف بخاطر عدم توانایی مالی قادر به خرید آپارتمان و پرداخت یک‌جای وجه آن را ندارند و از طرف دیگر به دلیل ناآگاهی به قوانین حقوقی در زمینه املاک و مسکن و گسترش جرم در این حوزه، دچار مشکلات عدیده‌ای می‌شوند. طبق قانون اگر تأخیری در پرداخت ملک از سوی فروشنده به‌وجود بیاید خریدار می‌تواند ممتنع کننده (فروشنده ای که در تحویل آپارتمان تأخیر کرده) را مجبور به تسلیم نماید و حتی می‌تواند وی را به حبس محکوم نماید. البته خریدار باید تحویل پول به فروشنده بابت ملک پیش فروش را در دادگاه ثابت نماید در این حالت باید اصل مبایعه‌نامه و مدارک و اسنادی که نشانگر پرداخت وجه به فروشنده می‌باشد را به دادگاه ارائه نماید این مدارک می‌تواند شامل رسیدهای واریزی بانکی یا چک‌هایی که توسط فروشنده وصول شده باشد.
ماده 637 قانون مدنی مربوط به ملک بیان می‌دارد: تحویل ملک باید به‌صورتی انجام شود که خریدار تسلط کافی بر ملک خود داشته باشد. مثلا اگر فروشنده کلید ملک را به خریدار بدهد اما آن کلید درب را باز نکند عملاً تحویل ملک انجام نشده و این کار وی پیگرد قانونی دارد. زمانی که دادگاه بابت تأخیرتحویل ملک، رای بر علیه خوانده صادر می‌نماید، پرونده وی به اجرای احکام سپرده شده و اقدامات قانونی برای تحویل ملک انجام خواهد شد. گاهی اوقات ملک مورد نظر در اختیار نفر سوم بوده و وی دارای هیچ قرارداد معتبری نمی‌باشد، اینکار حکم غصب را دارد و برای تخلیه نیاز به اقدام قانونی نمی باشد. اما اگر تصرف کننده مدعی باشد باید ظرف مدت معین (۷ روز) مستندات خود را به دادگاه ارائه نماید و دادگاه صالح تا 15 روز زمان تأخیر اجرای حکم را به اجرای احکام اعلام می‌نماید، در غیر اینصورت کار اجرایی انجام می‌شود و ملک پس از تخلیه به خریدار تحویل داده می‌شود.
نحوه شکایت عدم تحویل ملک
برای تنظیم دادخواست و شکایت عدم تحویل ملک، باید در درجه اول بین خریدار و فروشنده حتما مبایعه‌نامه و یا قولنامه وجود داشته باشد این مبایعه نامه بای قانونی باشد و منع قانونی نداشته باشد یعنی اگر مبایعه‌نامه تحویل ملک، منحل و یا باطل شده باشد وجاهت قانونی نداشته و قابل اعتراض و دادخواست نمی‌باشد. گاهی اوقات ملک به طور رسمی به نام خریدار زده شده و خریدار بدون هیچ مشکلی می‌تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهد. اما گاهی سند عادی می‌باشد و هنوز سند قانونی به نام خریدار صادر نشده است:
الف)- برخی قضات معتقد هستند به محض انعقاد قرارداد خریدار مالک است و بدون هیچ تشریفاتی فروشنده باید مورد معامله و ملک را به خریدار تحویل دهد.
ب)- برخی قضات طبق ماده ۴۸ قانون ثبت، تحویل ملک را بدون تنظیم سند و مراحل قانونی نمی‌پذیرند.
اگر خریدار ببیند فروشنده از تحویل ملک سرباز‌می‌زند و با تأخیر در تحویل ملک، قصد دارد تا آن را به شخص دیگری واگذار نماید، می‌توان از شیوه تامین خواسته و یا دستور موقت استفاده نموده و شکایت عدم تحویل ملک را تنظیم نماید. قبل از اینکه درخواست اصلی خود را تحویل دادگاه داده شود می‌توان آن را به دادگاه محل ملک ارائه دهیم بعد از آن تا بیست روز مهلت داریم تا دادخواست اصلی را دادگاه ارائه بدهیم. اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص بدهد می‌توان اینکه به خوانده ابلاغی شود، دستور اجرای دستور موقت را صادر می‌نماید البته درخواست دستور موقت شامل هزینه می‌باشد که خریدار باید پرداخت نماید.
همانطور که مشخص است برای پیگیری شکایت عدم تحویل ملک، خریدار باید از وکلای پایه یک دادگستری که در امور ملکی مسلط هستند کمک گرفت.
نتیجه:
یکی از مشکلاتی که از ابتدای بشر با آن مواجه می‌باشد. بدقولی به عهد و تأخیر در انجام آن است. این مشکل نیز گریبانگیر مسکن نیز می‌باشد. امروزه برای جلوگیری از بروز این مشکل قوانینی در نظر گرفته شده است که با در نظر گرفتن انصاف در مورد طرفین قرارداد، مانع از بروز مشکلات می‌شود. معمولاً هنگام بروز مشکلات این‌چنینی خریدار متحمل ضرر و زیان‌های بیشتری می‌شود. خریدار بعد از اینکه اقدام به خرید ملک می‌نماید باید بدنبال کد رهگیری ملک خود نیز باشد. حتی افرادی که قصد اجاره و رهن ملکی را دارند نیز باید اقدام به اخذ کد رهگیری نمایند. کد رهگیری از طریق سامانه اسناد و املاک کشور صارد می‌گردد. در زمان‌های نه چندان معاملات ملک نظیر خرید، فروش، حتی اجاره و رهن بدون کد رهگیری صورت می‌پذیرفت. دو طرف معامله در بنگاه‌های املاک اقدام به تنظیم قرارداد نموده و گاهی اوقات برای جلوگیری از هزینه‌های اضافی خریدار و فروشنده خودشان اقدام به انعقاد قرارداد می‌کردند. این کار باعث به وجود آمدن مشکلات عدیده‌ای شده و گاهی باعث کلاهبرداری صورت می‌گرفت. اما اکنون «کد رهگیری» تا حد زیادی از بروز این مشکلات جلوگیری به عمل آورده است.
به هرحال گاهی اوقات در هر معامله‌ای با توجه به اینکه تمام نکات قانونی رعایت می‌شود اما با این حال باعث به‌وجود آمدن برخی مشکلات حقوقی می‌شود. در این مسیر اگر آگاهانه تصمیم گرفته نشود چه بسا ضررهای جبران‌ناپذیری روی خواهد داد. اما مردم عادی و ناآگاه به قانون چگونه می‌توانند از ضررهای پیش‌بینی شده جلوگیری کنند؟ براحتی. موسسات حقوقی که مجوز فعالیت در این حوزه را دارند بدرستی می‌توانند عموم مردم را در این خصوص راهنمایی کنند. یکی از این موسسات که سابقه فعالیت درخشانی در این حوزه دارد «موسسه حقوقی قانون طاها» می‌باشد که با علم به قوانین روز کشور بدرستی پرونده‌هایی که مربوط به مشکلات ملکی می‌باشد را در کمترین زمان حل اختلاف می‌نماید. برای ارتباط با این موسسه می‌توانید با شماره تلفن 22908111-021 تماس حاصل فرمائید.
